Financiamento imobiliário IPCA X TR: qual é mais vantajoso?

Financiamento imobiliário IPCA X TR: qual é mais vantajoso?

 

Com a queda da Taxa Selic, muitos de nós voltam a pensar em adquirir um imóvel para a tão sonhada casa própria ou até mesmo para resguardar nosso patrimônio. E aí vem a ideia de usar um financiamento imobiliário para nos ajudar a adquirir um imóvel melhor do que aquele que nossas reservas permitem.

A Realidade do Investimento Imobiliário - Financiamento imobiliário IPCA X TR: qual é mais vantajoso?

Pesquisamos as opções e acabamos por descobrir que a Caixa Federal lançou em agosto uma modalidade de financiamento com as taxas atreladas à inflação, ou seja, os reajustes são feitos utilizando-se o IPCA (Índice de Preços para o Consumidor Amplo). Até então, era utilizada a TR (Taxa Referencial).

O IPCA é medido mensalmente pelo IBGE para verificar a variação de preços em alguns setores do comércio de bens e serviços. O índice é o mais utilizado para esta medição e é considerado pelo Banco Central o índice oficial da inflação no país.

A TR é uma taxa de referência criada através de medida provisória em 1991 que tinha como objetivo o combate à inflação. À época, ela deveria servir como base para os juros vigentes no país. Hoje em dia, a TR é mais um indicador geral da economia e é utilizada no cálculo dos rendimentos de alguns investimentos, entre eles os empréstimos do Sistema Financeiro de Habitação. A taxa é calculada pelo Banco Central que utiliza como base a taxa mensal ponderada dos CDBs prefixados das maiores instituições financeiras do Brasil. A esta base é aplicado um redutor definido mensalmente.

Desde 2017, com a queda dos juros no país, a TR tem sido igual a zero.

Assim, um financiamento imobiliário atrelado à TR tem, hoje, suas prestações corrigidas somente pela taxa de juros de banco, já que a TR está zerada.

A taxa de juros destes financiamentos na Caixa Federal está na faixa dos 8-10%.

Na nova modalidade, as taxas deverão ficar em torno de 3-5%.

Opa!!! Então é vantagem!!!

Nem sempre.

As taxas são estas, hoje, porque a inflação está controlada. O IPCA está na faixa dos 4% e não há previsão de grande aumento nos próximos anos.

Mas um financiamento imobiliário tem um prazo longo. Quem garante que o IPCA vai se manter neste patamar? Em 2015, o índice teve um pico de 10,67% contra uma TR de 2,01%.

Segundo a advogada Daniele Akamine, sócia da Akamine negócios imobiliários e especialista em Economia da Construção Civil para o Portal Terra:

https://www.terra.com.br/noticias/dino/financiamento-imobiliario-pelo-ipca-x-pela-tr-qual-e-mais-vantajoso,2eab6e12a0364e80117e4b482de0eb85ez6ydhse.html:

“A questão é que o IPCA tem sido, historicamente, um índice menos previsível, lembra a advogada. “O comprador deve ter em mente que o contrato será reajustado por um índice volátil, logo se a inflação disparar o custo do financiamento aumentará muito.

A advogada adverte que, diante desse cenário, há um risco pequeno, mas não desprezível de o valor da dívida atualizado pelo IPCA crescer a ponto de superar o valor do próprio imóvel.

Outro ponto importante que deve ser considerado é que, diferentemente dos contratos indexados pela TR, pelo IPCA não existe a previsibilidade no valor das parcelas do financiamento que o consumidor paga mensalmente.

Também é importante lembrar que o comportamento do saldo devedor será diferente. Nos contratos corrigidos pela TR, como o índice está zerado, o saldo devedor vai reduzindo desde a primeira prestação e, nos contratos corrigidos pelo IPCA, mesmo após o pagamento de 20% das parcelas, o saldo continua igual ao inicial.

Há, ainda, uma outra vantagem para os créditos corrigidos pela TR: o prazo máximo de financiamento; são 35 anos no caso da TR ante 30 anos nos financiamentos pelo IPCA corrigidos pela tabela SAC e 20 anos na Price – caracterizada pelo fato de o valor das prestações ser constante.

Resumindo, embora o financiamento indexado pelo IPCA seja tentador num primeiro momento (pelo fato de as prestações iniciais serem mais baixas), Daniele recomenda cautela na hora de optar por esse índice. “Nos contratos em que o cliente quitar o imóvel no curto prazo e aproveitar o valor mais baixo da prestação para fazer uma poupança poderá valer a pena a opção pelo IPCA. Mas é sempre importante ter em mente o risco de volatilidade. Além disso, é bom ressaltar que nesse tipo de contrato não existe a possibilidade de portabilidade, ou seja, o cliente terá de seguir com essa modalidade e agente financeiro até o final”.

Financiamento imobiliário IPCA X TR: qual é mais vantajoso?

Ouvido o especialista, precisamos ponderar:

Qual a modalidade de financiamento que mais se adapta à minha realidade?

Posso fazer um financiamento de curto prazo, ou seja, de até 5 anos e garantir as taxas menores enquanto a previsão é de que o IPCA se mantenha controlado?

Minha renda é reajustada conforme a inflação? Tenho condições de suportar uma alta no IPCA sem comprometer minhas reservas?

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